南京：爷爷的学区房孙子能用吗？

近日，我们后台接到一位网友的咨询：

老婆和我都没有购房资格，双方名下资产配额都是满的，无好的学区，父母是离婚状态，母亲也无购房资格，父亲有资格。未来几年，面临小孩上学问题，父亲买房，然后捐赠至我们名下，小孩的上学问题能解决吗？

简单总结一下，这其实是一个关于如何获得“学位”的问题，说起来也算是比较典型的学区房问题。

这个问题存在的前提条件是：在南京对公办中小学的落户上学有着明确的要求。

一

南 京 中 小 学 入 学 条 件

按照南京入学政策规定，新生报名入学必须满足三个条件：

（1）适龄儿童具有所在施教区家庭正式常住户口，户口原则上应 随父母（法定监护人）在同一户籍；

（2）产权证持有人为适龄儿童的法定监护人（产权证是指房屋所 有权证）；

（3）户籍与实际常住地、产权证三者一致；

符合下面情况之一并持有相应证明，同时符合其他条件的，按正常入学办理：

1.  儿童户籍随父母（或其法定监护人）一方，并在施教区常住，另一方是不在南京市工作的现役军人，在外地工作、务农或出国定居的；父母离异，其子女户籍随法定监护人，并在施教区常住的。

2.父母双方均为不在南京市工作的现役军人或公派出国工作的专家、技术人员、其子女户口单立或随祖父母（外祖父母）在施教区常住的。

3.适龄儿童自出生日起，即随父母户口在祖父母（外祖父母）处实际常住且户口从未迁移的。

也就是说根据上面的规定，原则上小孩必须与法定监护人（其父母）在同一个户口上，学校也只能上该户籍地对应的施教区。

只有两种情况可以允许小孩上爷爷奶奶或者外公外婆房子对应的学校：

A：父母双方均不在南京本地工作且小孩户口不与父母在一起或者一开始就和祖父母（外祖父母）在一起、包括实际居住；

B：小孩、父母的户口一开始就和祖父母（外祖父母）在一起，且父母两人均没有独立房产，三代人都住在老人的房子内，以上两种情况下，小孩可以上老人住房对应的学校。

如果对照这两条规定，上面这位网友希望借助爷爷买学区房给孙子上学的打算不太可能实现。在父母两人均有房产的情况下，即便这位爷爷买了学区房，孙子都会被要优先上父母名下房子对应的学校。

其次，这位网友其实还忽视了一个问题：关于房产赠与的规定是，接受赠与的一方必须要有购房资格才可以。而这个网友一开始就说其夫妻两人名下的资产配置名额已满，已无购房资格，所以即使爷爷买了学区房，也无法通过赠予的方式给到他儿子。

其实，类似该网友的困惑，我们之前也曾接触不少，不少家长会来咨询如何能让小孩上爷爷奶奶或者外公外婆的学区房？

针对这个问题，今天我们就来给各位总结归纳一下：

1

父母有购房资格：

这种情况属于父母名下虽无学区房，但是有购房资格，可以将老人的房子过户到子女名下，这样一来，就不用纠结户口和居住地的问题，小孩也可以顺利上学区房。至于过户方式，一般有以下三种：

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继承过户

继承过户是最便宜的过户方式，是不需要缴纳任何税费。

但是它有着明确的前提条件：1.继承房产只能在老人过世后才能过户；2.被继承人必须是法定继承人，即配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、儿媳、女婿。

2

赠与过户

直系亲属间的赠与过户不要缴纳个人所得税和增值税，但是需要缴纳3%的契税。

此外，非直系亲属间的赠与过户需要额外交纳20%的个税，其中不满两年还有征5%的营业税。

3

买卖过户

买卖过户就是正常的二手房交易，该交的税费都是需要交的。只要满两年就可以免增值税；如果满了五年又是家庭的唯一住房，那么可以免增值税和个税。

契税方面，首套房90平以下契税1%，90平以上1.5%；二套房90平以下契税1%，90平以上2%。

如果老人的房子满五年的情况下，其实按正常的二手房买卖的方式过户，反而更划算，税费更少。